청약당첨 이후 계약금, 중도금 대출, 잔금, 주택담보대출 등 진행절차 미리보기

 

photo by chuttersnap

주택청약에 당첨이 되면 로또라도 된 것처럼 기쁩니다. 하지만 주택 청약에 당첨된 기쁨도 잠시, 곧 바로 계약금을 내야하는 시기가 옵니다. 그냥 남들 넣길래 넣었다가 덜컥 당첨이 되면 뭘 해야할 지 모르게되니, 미리미리 공부합시다.

청약 당첨 이후 진행절차는?

아래 이미지와 같이 계약금, 중도금, 잔금 순으로 납입을 하면 됩니다. 평형과 동, 호수에 따라 금액이 다르니 정확한 확인이 필요합니다.

그런데, 대출은 가능할까요?

당첨이후 대금 지급 방식

 집을 사는데 전액 대출은 불가하겠죠? 대출도 제한과 한도가 있습니다. 요즘은 LTV 최대 40%만 가능해서 받을 수 있는 대출한도가 많이 낮아졌습니다.

LTV란 용어가 생소하시다면 아래 링크를 확인하세요.

부동산 공부하기 1탄 - LTV, DTI, DSR

중도금 4회분은 집단대출이 가능하지만 계약금, 중도금 2회분, 잔금은 직접 납입해야 합니다.


대출에서 중도금 상환 후 입주까지큰 흐름을 볼까요?

1. 계약금 납입 (20%) - 내 돈
2. 중도금 4회분 대출 (40%) - 은행 돈
3. 중도금 2회분 납입 (20%) - 내 돈
4. 잔금 납입 (20%) - ???
5. 등기

뭔가 아리송하시죠? 하나하나 설명해 드리겠습니다.

photo by Joshua Hoehne

계약금

계약금은 통상 주택공급액의 5~20%정도인데, 서울은 거의 20%입니다. 8억짜리 집이라면 계약금으로 20%인
1억 6천만원이 필요하겠네요.

요즘은 계약금부터 부담이 큽니다
물론 개인 대출로 충당이 가능하다고 생각하실 수도 있지만, 우리에겐 대출 한도라는 것이 있고 중도금 대출도 남아있기에 불가능합니다.

중도금

통상 4개월에 한번씩 4~6회에 걸쳐 내게 됩니다. 분양가의 60%정도로 보시면 됩니다. 큰 금액만큼 집단대출이 가능합니다. 중도금 대출을 받기 전에 꼭 알아두시면 좋을 내용을 정리해 봅니다.

1. 9억 미만의 주택은 중도금 대출이 가능합니다.
HUG(주택도시보증공사) 또는 SH(서울주택도시 공사)의 보증(80%)으로 대출 가능하며, 나머지 20% 보증은 은행, 따라서 개인 신용등급에 따라 대출이 거절되는 경우가 생길 수 있음
2. 투기 과열지구의 중도금 대출은 40%만 가능합니다.
투기과열지구 중도금 대출 40%는 총 6회차 중 4회차에 대한 대출만 가능하다는 뜻입니다. 따라서 계약금 포함 최소한 주택공급액의 40%이상의 현금 마련이 필요합니다.(중도금 이자 및 아파트 옵션 시 3~5천만원)

3. 투기과열지구는 9억이하 LTV 40% 입니다.
중도금과 같은 집단 대출에는 DTI 적용이 되지 않습니다.
잔금까지 치른 후, 주택담보대출 전환시에는 DTI가 적용됩니다. (조정대상지역은 9억이하 LTV 50% 입니다.)

잔금

여차여차 중도금까지 겨우 해결했지만 잔금이 남았네요.
그런데..잔금까지 모두 납입해야 입주가 가능합니다.

원만한 내금 지급을 위해서는 분양가의 60% 이상 현금 확보가 필요

> 계약금 20%와 중도금 20% 납입 완료, 나머지 60%(중도금 40%+잔금20%)를 상환

잔금을 치르고 등기를 칠 때, 60%에 달하는 돈을 상환해야 합니다. 이 때 중도금 대출을 주택담보대출로 전환하여 중도금을 상환하고 잔금 20%를 납입하면 됩니다.

그러면 주택담보대출 40%만 남게 됩니다.

photo by Glenn Carstens-Peters

개인의 상황에 따라 현금 확보가 불가능한 경우들이 있습니다. 특히 전세금으로 현금이 묶여 있는 경우 등 여러 가지 변수가 있을 수 있기 때문에, 청약 신청 전에 정확한 자산의 크기와 흐름을 파악하고 계획을 세우는 것이 중요합니다.